CAFM: система автоматизации управления инфраструктурой недвижимости.

Системы управления недвижимостью: как выбрать, кому платить

CAFM как тип решений сложился в еще 90-е годы. Поставляют их на рынок несколько десятков производителей по всему миру. Крупнейшие компании используют эти системы для управления недвижимостью, как коммерческой, жилой, так и операционной. В последние годы в США происходит эволюция CAFM в новый класс IWMS (Integrated Workplace Management), связанная с глобализацией задач информационных систем для крупных корпоративных клиентов.

Однако для российского рынка управление недвижимостью применение CAFM все еще не является типовым. Отечественный бизнес зачастую ограничивается утилитарным использованием средств офисного ПО (например, MS Excel) и бухгалтерским ПО на базе систем 1С.

Тем не менее сегодня складываются все необходимые предпосылки для появления практики использования профессиональных систем для обеспечения основных бизнес-процессов управления недвижимостью и в России. Экономический кризис с его повышенными требованиями к контролю расходов, оптимальному использованию инфраструктуры и ресурсов, также может стать толчком для начала применения CAFM.

Как в любой другой отрасли, информационные системы наиболее эффективно используются там, где имеются значительные денежные потоки, обрабатываются большие объемы информации и есть потребность в оформлении либо поддержке бизнес-процессов.

Все эти признаки четко прослеживаются и в области управления недвижимостью. Достаточно сказать, что, по некоторым оценкам, 30% всех финансовых потоков в мире непосредственно связаны с именно с этим сектором рунка.

На рынке управления недвижимостью можно выделить следующих потенциальных заказчиков CAFM-систем. Во-первых, крупные предприятия, в том числе государственные их подразделения управления корпоративной (операционной) собственностью (CRES/CREM). Например, банки, страховые компании, промышленность, энергетика. Затем – владельцы, девелоперы, инвестиционные компании в области коммерческой недвижимости. Также нуждаются во внедрении такого рода систем сервисные, управляющие, FM-компании. Крупные компании с выделенными центральными подразделениями, регламентами, со стратегией на долгосрочное развитие, ориентацией на крупных клиентов. И наконец, предприятия в области ЖКХ.

Задачи: общие и специфические

Какие же конкретные цели и задачи должны заинтересовать наших клиентов для инвестиций в CAFM? Некоторые общие цели характерны для внедрения практических всех информационных систем. Это эффективное управление информацией (здания, площади, оборудование, инфраструктура, процессы); создание бизнес-процессов (учет, эксплуатация, контроль расходов, управление рисками); повышение, контроль их качества и эффективности на всем жизненном цикле активов.

Специфические задачи для указанных типов клиентов

Актуальность систем типа CAFM для управления недвижимостью

Кому и зачем, кто платит, как выбирать

Настоящая статья посвящено вопросу актуальности систем типа CAFM для управления недвижимости. Рассмотрены основные типы клиентов, их задачи и пути выбора CAFM решений на российском рынке.

Информационные технологии для управления недвижимостью имеют широкую международную практику применения. Одним из наиболее эффективных инструментов информационных технологий в области управления недвижимостью являются системы класса CAFM (Computer Aided Facility Management, Информационные системы для фэсилити менеджмен).

В 90-ые годы сложился отдельный класс корпоративных информационных систем с абревиатурой CAFM. Это несколько десятков производителей систем CAFM по всему миру, сотни тысяч реализованных проектов. Крупнейшие компании используют эти системы для управления недвижимостью, как коммерческой, жилой, так и операционной.

В последние годы на американском рынке идет эволюлюция систем в новый класс IWMS (Integrated Workplace Management), связанная с глобализацией задач информационных систем для крупных корпоративных клиентов в области управления операционной недвижимости. Таким образом, можно уже говорить о сложившемся рынке, переживающим определенную эволюцию в развитии.

Для российского рынка управления недвижимостью применение технологий CAFM еще не является типовым случаем, ограничиваясь утилитарным использованием средств офисного ПО (например, MS Excel) и бухгалтерским ПО на базе систем 1С.

Однако, с ростом российского рынка управления недвижимостью складываются все необходимые предпосылки для появления практики использования профессиональных систем для обеспечения основных бизнес процессов. Экономический кризис с его повышенными требованиями к контролю расходов, оптимальному использованию инфраструктуры и ресурсов, также может положительным фактором для применения CAFM.

Как в любой другой отрасли, информационные системы наиболее эффективно используются там, где имеются значительные денежные потоки, обрабатываются большие объемы информации и есть потребность в оформлении либо поддержке бизнес-процессов.

Все эти признаки четко прослеживаются и в области управления недвижимостью. Достаточно сказать, что по некоторым оценкам, 30% всех финансовых потоков в мире непосредственно связаны с недвижимостью.

На рынке управления недвижимости можно выделить следующих потенциальных заказчиков CAFM систем с наличием вышеуказанных признаков:

— Крупные предприятия, в т.ч. государственные их подразделения управления корпоративной (операционной) собственностью (CRES/CREM). Например, банки, страховые компании, промышленность, энергетика.

— Владельцы, девелоперы, инвестиционные компании в области коммерческой недвижимости. Портфельного уровня. (Не краткосрочные девелоперы, с моделями «построил-продал»)

— Сервисные, управляющие, ФМ — компании. Комплексное управление (в т.ч. доверительные), техническое обслуживание, уборка. Крупные компании с выделенными центральными подразделениями, регламентами. Со стратегией на долгосрочное развитие, ориентацией на крупных клиентов.

— Предприятия в области ЖКХ. Крупные компании с выделенными центральными структурами. Со стратегией на долгосрочное развитие, ориентацией на крупных клиентов.

Какие же конкретные цели задачи должны заинтересовать наших клиентов для инвестиций в CAFM?

Можно выделить как общие цели, так и специфические задачи.

Общие цели характерны для внедрения практических всех информационных систем.

Это эффективное управление информацией (здания, площади, оборудование, инфраструктура, процессы), создание бизнес-процессов (учет, эксплуатация, контроль расходов, управление рисками), повышение, контроль их качества и эффективности на всем жизненном цикле активов.

Необходимо подчеркнуть, что независимо от области применения, профессиональное управление недвижимости для России остается на начальном этапе развития, рынок переживает этап развития. Это значит, что один из факторов мотивации внедрения CAFM как инструмента для оперативного развития и конкурентноспособности является актуальным для большинства серьезных компаний.

Читать еще:  Город призрак сайлент хилл история. Сайлент хилл - существующий город

Для принятия решения об инвестициях клиенты хотят четко представлять себе и конкретные задачи для своей специфики. Остановимся на них подробнее.

Отметит также, что специфические задачи существенно зависят от отношения к управляемому активу (объекту недвижимости). Например, для предприятий основной задачей является сокращения операционных расходов, для владельца коммерческой недвижимости – увеличить доходность объекта от аренды.

С учетом российской специфики можно выделить следующие специфические задачи для указанных типов клиентов.

Кто платит?

Для объектов недвижимости, характерной является ситуация с одновременным использованием систем CAFM как минимум двумя сторонами: клиентом (девелопер, владелец) и сервисной, ФМ-компанией, внутренним подразделением корпоративной организации.

Для решения вопроса о том, кому необходимо инвестировать (компании, внутренние подразделения), необходимо четко представлять актуальные задачи сторон на конкретном объекте, предприятии.

Важно, что каждая из сторон может использовать свои специфические модули системы на основе единой информационной базы данных. Например, клиент использует модуль управления арендой, а сервисная компания – модуль технического обслуживания. В этом случае, можно рекомендовать распределение инвестиций в ИТ между сторонами в соответствии с объемом функциональных задач.

Для российского рынка характерной ситуацией может быть вариант использования ИТ как конкурентного преимущества для сервисной, ФМ-компании при участии в тендере на объект недвижимости. CAFM-система при этом рассматривается как внутренний производственный инструмент компании для создания более качественного сервиса управления для клиента.

Одним из наиболее привлекательным вариантом на российском рынке может быть решения этого вопроса на этапе тендера на управление объектом недвижимости. Например, владелец недвижимости, как организатор тендера может включить требование об использовании CAFM-системы со стороны сервисной компании. При этом сервисная не компания не должна включать все затраты на CAFM в состав предложения.

Также возможна ситуация, когда крупный владелец недвижимости, клиент самостоятельно инвестирует в CAFM-систему и далее вынуждает сервисную, ФМ-компанию работать с данной системой на своем объекте. При этом часть затрат, например, на обучение персонала, сбор данных могут быть распределенным между сторонами.

Необходимо учитывать и временные перспективы использования CAFM на отдельных объектах. При этом для российской специфики собственник может иметь менее краткосрочную историю работы с объектом, чем сервисная, управляющая компания. Этот фактор также необходимо учитывать при инвестировании, с учетом дальнейшей окупаемости, амортизации системы.

Резюмируя тему «Кто платит», можно рекомендовать любые удобные схемы, с учетом конкретных задач сторон на конкретном объекте. В любом случае, эффект от внедрения CAFM систем может быть выгоден для каждой из сторон как с точки зрения качества услуг, так и окупаемости инвестиций.

Для российского рынка особо можно отметить эффект на этапе смены собственника недвижимости. Наличие информационной базы данных по активу, истории его эксплуатации, соответствующих документов может существенно повысить привлекательность объекта при продаже.

Говоря об инвестициях нельзя остановиться о стоимости CAFM систем …

Как выбирать, как реализовывать.

Для российского рынка задач по выбору CAFM-систему можно характеризовать следующими внешними условиями:

Минимальное количество профессиональных CAFM систем

Возможные варианты с использованием решений на базе 1С

Возможные варианты с использованием продуктов со смежным функционалом типа EAM, ТОиР (CMMS)

В последние годы на рынке появились профессиональные CAFM системы как западных поставщиков, так и российских. Однако, эти продукты единичны. Основная сложность, это отсутствие полной информации у конечных клиентов об этих продуктах. Однако, в ближайшие годы можно ожидать появление на рынке уже ряда качественных систем от международных поставщиков с многолетним опытом разработки и внедрений подобных системы.

На базе системы 1С имеются несколько решений, которые могут реализовывать только небольшую часть задач профессиональных CAFM-систем. Как правило, такие решения выполняют минимально необходимые задачи. Их преимуществом является интеграция с бухгалтерскими системой 1С, информационное обеспечение продукта и наличие большого количества исполнителей, готовых реализовывать эти задачи. С точки зрения стоимости, не рекомендуем принимать в расчет низкую базовую стоимость лицензий на решения от 1С. Здесь необходимо оценивать полную стоимость проекта, включая затраты на доработку, обслуживание продукта, которые могут составить значительную часть от общих инвестиций.

Ввиду отсутствия большого количества вариантов, часть заказчиков уже пробовало использовать профессиональные системы других типов (EAM, CMMS) для решения задач CAFM.

Однако, эти проекты не имели успеха в виду необходимости существенной доработки, конфигурирования этих систем для решения специфических задач в области управления недвижимостью. Например, в этих системах полностью отсутствуют модули управления арендой, площадями, уборочным сервисом. При этом также пользователи сталкивались с существенной сложностью программных продуктов для решения относительно простых типовых задач, например, для организации планового технического обслуживания.

Например, EAM системы применяются для крупных промышленных предприятий с функциями коммерческо-финансового блока, управления персоналом. Также в EAM включаются продвинутые модули планирование технического обслуживания на основе анализа многих параметров состояния оборудования и инфраструктуры. С большим трудом, эти функции можно рекомендовать для отрасли управления недвижимостью. При этом поддержка данных функций и дополнительных модулей существенно увеличивает стоимость EAM по сравнению с системами CAFM.

В случае ERP, имеются системы, поддерживающие ряд специфических функций для фэсилити менеджмент. Например, в SAP имеет модуль ММ для организации эксплуатации и обслуживания основных средств. Однако, эти модули, не характерные для основных задач ERP в части глобального управления предприятием, существенно ограничены по функционалу и реализуют только минимально необходимые функции. Существенным минусом является общий интерфейс ERP, достаточно сложный для использования обычным пользователем, а также вопросы безопасности. Представить, допустим, что технический персонал службы эксплуатации сможет работать в общей ERP предприятия, тем более другого юридического лица, очень сложно.

Читать еще:  Счастливые числа для овна. Счастливые числа знака зодиака овен

Кроме этого, ни в EAM, ни в ERP не предусмотрено развитых модулей, специфичных для фэсилити менеджмент, управления недвижимостью. Например, функции управления площадями, уборочным сервисом и т.д.

Итак, если Вы, все-таки нашли подходящие CAFM-системы, то задача для Вас значительно упростилась. Профессиональные CAFM-системы имеют модульную структуру, при этом каждый модуль уже решает те или иные задачи, специфические для управления недвижимостью. Как правило, не требуется разработка, программирование новых процессов, модулей, они уже должны быть реализованы в части основных алгоритмов. Не требуются существенные затраты на создание объемных технических заданий, проектирование и разработку.

Как правило, основной задачей является выбор CAFM-системы в наибольшей мере подходящей для Ваших задач. Часть систем могут оптимально решать задачи коммерческого управления, другие больше подходят для организации сервисного, технического обслуживания. Вам необходимо правильно учесть Ваши актуальные задачи, разобраться с сильными и слабыми сторонами CAFM – системы, учесть политику лицензирования системы, получить адекватные предложения и принять решение.

Автор Виктор Ильин, группа компаний Loy Hutz Rus .

Большая крыша с множеством дыр

Предприятиям приходится управлять все большим количеством объектов, поэтому требования к соответствующему программному обеспечению неуклонно возрастают. В настоящий момент технологии компьютеризированного управления основными фондами (Computer Aided Facil

  • Ключевые слова :
  • Корпоративные сети

Предприятиям приходится управлять все большим количеством объектов, поэтому требования к соответствующему программному обеспечению неуклонно возрастают. В настоящий момент технологии компьютеризированного управления основными фондами (Computer Aided Facility Management, CAFM) производят впечатление бездонной бочки. Ни одна из представленных на рынке систем не может охватить все возможные потребности. Кроме того, все очевиднее становится необходимость сближения управления ИТ и CAFM.

Помимо крупнейших мировых игроков, как, например, американская компания Archibus или американо-финская Bentley Systems, влияние на рынок CAFM оказывают многочисленные европейские предприятия. Наряду с крупными, зарекомендовавшими себя компаниями, на рынке Европы работают множество небольших инженерных бюро —как правило, из области систем автоматизированного проектирования (Computer-Aided Design, CAD) —они активно пытаются испортить жизнь лидерам, занимаясь ценовым демпингом. «Чтобы обеспечить долгосрочную пригодность продукта и надлежащую поддержку, серьезности намерений недостаточно, поставщик услуг должен иметь соответствующий размер как компания, — говорит Айк Роземанн, руководитель отдела маркетинга Loy&Hutz, известного немецкого производителя систем CAFM. — С большим скепсисом мы наблюдаем за увеличением количества несерьезных предложений. В результате страдают не только клиенты, но и вся отрасль CAFM, которая теряет свой завоеванный за долгие годы положительный образ.»

Крупные игроки, к примеру, Aperture Software (центральное представительство в Австрии), BFM Building+Facility Management, Graphisoft Deutschland (центральное представительство в Венгрии), Kessler Real Estate Solutions, Loy&Hutz, N+P Informationssysteme, Planon Deutschland (центральное представительство в Нидерландах), Sauter-Cumulus, Speedikon Facility Management и многие другие, чаще всего нацелены на одну или несколько отраслей. Более мелкие производители решений CAFM различаются определенной технической специализацией. Типичные целевые отрасли —рынок недвижимости во всей своей многогранности, в том числе больницы, офисные здания и досуговые комплексы, промышленность, общественная администрация, розничная торговля, транспортные комплексы, снабжение (канализация, электричество, телекоммуникации и т.д.), банки и финансовые услуги, а также научно-исследовательский сектор.

В плане функциональности программные пакеты CAFM можно разделить на три категории: техническое, инфраструктурное и коммерческое управление основными фондами (Facility Management, FM). Каждая область настолько обширна, многослойна и сложна, что ни один производитель не способен полностью охватить все аспекты. На уровне функций крупные компании пытаются выделиться за счет максимально широкой палитры, а мелкие целенаправленно ищут пробелы или предлагают некие «минималистские» системы CAFM по низкой цене.

В качестве ядра инфраструктурного FM выступает управление площадями, в большей или меньшей степени влияющее на большинство других разделов FM. В эту категорию попадают также службы, отвечающие за уборку, безопасность и домоуправление, обслуживание непроизвод-ственных помещений, общественное питание, управление переездами и проведение различных мероприятий, офисная служба, хранение ключей и вывоз мусора. Однако управление площадями играет центральную роль и с точки зрения охвата всех категорий, ведь, к примеру, практически все управление технической частью четко соотносится с конкретными помещениями.

Одна из распространенных современных тенденций в сфере управления ИТ — привязка ресурсов ИТ к целям предприятия и прибыли. Изначально именно эта идея была для FM ключевой, впоследствии она нашла свое воплощение в коммерческом FM. В качестве ресурсов здесь рассматриваются не только ИТ, но и все «материальное обеспечение», которое может быть представлено в виде строений, земельных участков, оборудования, станков, мебели, инвентаря — в общем, всего, что можно пересчитать. Центральные компоненты коммерческого FM — подсчет расходов и контроль. Сюда относятся и такие аспекты, как управление контрактами, инвентарем, страхованием и закупками, оплата аренды и побочных издержек, бухгалтерия по имуществу и налогообложение. К сожалению, на практике коммерческое FM отходит от своей ключевой идеи или опускается до уровня простого управления, лишенного стратегической составляющей. Знатоки отрасли призывают к формированию «нового сознания», дабы стратегический потенциал коммерческого CAFM стал восстребованным.

CAFM И УПРАВЛЕНИЮ ИТ ПОКА НЕ ПО ПУТИ

На протяжении последних 20 лет управление ИТ и FM активно развивались, однако это развитие осуществлялось параллельно и без явно выраженного стремления к обоюдной интеграции. Подобный сепаратизм поразителен, ведь по своей сути обе дисциплины очень схожи. И та и другая рассчитаны на то, чтобы максимально эффективно содержать, организовать и администрировать имеющиеся ресурсы, способствуя процветанию бизнеса. При этом CAFM традиционно занимается классическими факторами производства (земля/строения, оборудование и капитал), а управление ИТ нацелено преимущественно на инновационные — прежде всего информацию, а также коммуникационную и ИТ-инфраструктуру.

Читать еще:  Из каких звуков может состоять слог. Обрати внимание

Хотя мировые лидеры рынка ИТ еще не сели за стол переговоров с производителями систем CAFM, технология CAFM уже давно протянула свои щупальца в сторону ИТ. Так, третий раздел CAFM, занимающийся техническим FM, помимо традиционных функций (контроль за магистралями и каналами, управление энергопотреблением и складскими помещениями, техническое обслуживание, техно/автопарк, системы безопасности и противопожарной защиты, техническая документация, проверка и обслуживание и пр.) включает управление связью, ИТ/сетями и кабельной проводкой. При этом техническое направление FM в меньшей степени занимается контролем соединений и подключений, оно нацелено на определенные физические характеристики (см. Рисунок 1). Так, типичная функция CAFM — удостовериться в том, что оплетка используемого кабеля соответствует требованиям противопожарной безопасности, предъявляемым к данным помещениям. А эти требования, в свою очередь, зависят от таких факторов, как оборудование, температура в помещении, его назначение и многое другое. Такие аспекты, как точные пути прокладки кабеля и распределение в кабельных коробах также детально документированы на планах CAD. Этот пример ясно показывает, как важна перекрестная связь с другими категориями CAFM, в особенности с управлением площадями.

Даже если кажется, что существует четкое разделение между задачами управления ИТ и FM, — на практике часто так и происходит, — то в изначальном подходе FM этого разделения нет. В долгосрочной перспективе вполне возможно тесное слияние двух дисциплин управления, что (по крайней мере, с точки зрения FM) было бы весьма желательно. Тогда цель, которая лишь недавно стала приоритетной в управлении ИТ, — поставить ресурсы ИТ на службу корпоративных бизнес-задач — могла быть включена в более широкий контекст FM. Это, в свою очередь, оказалось бы очень полезным для управления бизнесом, позволив удовлетворять потребности более гибко и целенаправленно и лучше оптимизировать деятельность предприятия.

Действительно глубокое слияние пока не ожидается, однако начинают формироваться первые связи. Один из свежих примеров — Loy&Hutz. Этот производитель систем CAFM сотрудничает с компанией Steinmayr Net Intelligence в области управления кабельным хозяй-ством. Steinmayr предоставляет программные решения как для физического, так и логического управления сетями и инфраструктурой, включая сопряженные процессы. У Loy&Hutz данные решения интегрированы в раздел технического FM. Аналогичные формы кооперации существуют и у многих других участников рынка, а крупнейшие компании имеют собственные команды разработчиков в области управления ИТ. К примеру, Archibus, штат которой насчитывает более 3000 сотрудников по всему миру, располагает уже внушительным портфолио в сфере управления ИТ и телекоммуникациями. Правда, стремление к интеграции и здесь несколько одностороннее, без участия ведущих производителей сферы управления ИТ.

АДАПТАЦИЯ К ПОТРЕБНОСТЯМ

Знакомясь со сложнейшей структурой CAFM, понимаешь, что «окончательной системы CAFM» нет и не будет. Ряд базовых компонентов, к примеру, управление площадями, на котором базируются многие другие функции, включаются практически во все программы CAFM, но многие нацелены на конкретные потребности. «Visual FM, к примеру, способна управлять показаниями счетчиков для объектов недвижимости и оборудования и относить их к различным статьям расходов в зависимости от плана распределения, — поясняет Роземанн. — Это необходимо, если, к примеру, помещения совместно используются университетом и поликлиникой, а побочные издержки распределяются пропорционально потребляемым ресурсам. Такие возможности демонстрируют гибкость продукта». В результате, помимо трех традиционных категорий CAFM, образовалась еще и четвертая: «прочее». Примерами функций этого нового раздела, не имеющего четких границ, могут служить управление посетителями, администрирование документации или поддержка справочных служб и «горячей линии».

Что касается интерфейсов приложений, то лишь немногие производители систем CAFM позволяют третьей стороне вносить модификации и дополнения. Иначе дело обстоит с интерфейсами к наиболее распространенным бизнес-приложениям, к примеру, Enterprise Resource Management (ERP), офисным программам, приложениям для управления документацией, а также программам AVA. Здесь программные пакеты зачастую предоставляют возможность прямого подключения. Чтобы облегчить заполнение баз данных, лежащих в основе любой системы CAFM (к примеру, Oracle, MS-SQL, Sybase SQL, а в дешевых вариантах и Dbase), приложения CAFM воспринимают многочисленные форматы, особенно из сферы графики и CAD (основа для управления площадями).

Сложность и многообразие программ CAFM заставляют обращаться к партнерам, способным помочь предприятию при выборе ПО, его внедрении и настройке в соответствии с индивидуальными потребностями, если это возможно. Однако компаний, специализирующихся на внедрении решений CAFM, по-прежнему очень мало, среди них Arcdata, Axentris, DS-Plan, Gruener, IBS, Korasoft, Mohnke и Reality Consult. Для тех, кто желает самостоятельно заняться этим во-просом, проводится целый ряд тематических выставок и мероприятий: к примеру, 6-8 мая во Франкфурте-на-Майне пройдет выставка Facility Management, а за месяц до этого (6-11 апреля) там же состоялась выставка Light&Building. Кроме того, «менеджеру по основным фондам» полезно обратить внимание на следующие важные выставки: Expo Real (6-8 октября, управление недвижимостью) и Maintain (14-16 октября, акцент на промышленность) в Мюнхене (см. Рисунок 2), а также Medica (19-22 ноября, основная тематика: здравоохранение) в Дюссельдорфе. В рамках серии мероприятий Konradin Events журнал LANline организует технический форум Facility Management (Франкфурт, 15 сентября).

Хотя программное обеспечение для CAFM активно развивается, логичные цельные концепции попрежнему предлагаются крайне редко. Слишком часто CAFM используется лишь как «завхоз», а не в качестве инструмента для действительного повышения продуктивности. Интерес к управлению ИТ может придать этому направлению новые импульсы, и, возможно, управление ИТ и CAFM действительно сблизятся. По крайней мере, уже появились первые признаки такой интеграции.

Штефан Мучлер — ведущий корреспондент журнала LANline.

Источники:

http://cnews.ru/articles/sistemy_upravleniya_nedvizhimostyu_kak

http://loyhutz.ru/aktualnost-sistem-tipa-cafm-dlya-upravl/

http://www.osp.ru/lan/2008/05/5068967

Ссылка на основную публикацию
Статьи на тему:

Adblock
detector